28.2.12

Por que o IPTU existe? / Why does land and property tax exist?*

Este artigo também foi publicado no site do Instituto Mises Brasil, acessado aqui.

Uma maneira de tentar encontrar a finalidade lógica para um imposto ou taxa de serviços públicos que pagamos é considerar que cada um deles é revertido para investimentos públicos naquela área respectiva, embora isso não aconteça na prática. Dessa forma, podemos considerar que a nossa conta de luz seria justificada com investimentos na área de energia, de água e esgoto para o abastecimento e até para a drenagem urbana, já que normalmente é feita com a mesma tubulação através do chamado esgoto pluvial (lembrando que cidadãos ainda são obrigados a contribuir extra com áreas permeáveis nos seus terrenos ao construir). Nosso IPVA e multas de trânsito seriam usados para a manutenção de vias, e a taxa de lixo, embora calculada com o IPTU como base, é paga separadamente para a coleta de lixo, construção de aterros e centrais de triagem para reciclagem.

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VTs de prefeituras alegam que o IPTU é o responsável pelo financiamento das obras públicas, mas o fazem de forma um tanto enganosa já que o dinheiro de vários outros impostos também é utilizado para tal finalidade, juntamente com as taxas mencionadas acima. Sendo assim, depois de alguma pesquisa sobre direito urbanístico aqui e aqui, concluo que o IPTU, aos olhos do estado, acaba tendo duas funções principais: a redistribuição de renda e a diminuição da especulação imobiliária.

O efeito redistributivo tenta acontecer já que a cobrança é feita de acordo com a localização e o tamanho do imóvel, aumentando o IPTU quanto maior o tamanho do imóvel e quanto mais nobre o bairro como regra geral. Assim, ao meu ver a lei primeiro pressupõe a falácia de que moradores de grandes apartamentos são necessariamente ricos. Sabemos que um apartamento grande pode acomodar uma grande família ou mais de uma família, em que a renda per capita não é necessariamente alta. Depois, pressupondo que apenas pessoas ricas moram em bairros ricos, ela acaba oficializando uma segregação de bairros por classes sociais ao taxar bairros inteiros como nobres ou como pobres. Fica claro que esta não é a melhor maneira de redistribuição, que poderia ser feita sobre um cálculo de renda e patrimônio, se é este o objetivo que se pretende atingir.

Passamos então para a prerrogativa da diminuição da especulação, desta vez defendido pela maioria dos urbanistas de hoje. Já comentada neste blog, a especulação é mal vista pois muitas vezes deixa terrenos parados, a espera de um investimento lucrativo que cubra o investimento e o risco tomado na compra. Nestes casos é aplicado o IPTU progressivo, aumentando o imposto quanto mais tempo ele ficar sem uso, até o limite de 15% do valor do terreno. Indo mais além na justificativa urbanística, urbanistas vêem o problema no espaço urbano assim como um shopping é prejudicado se uma loja está em reforma ou fechada, mesmo se esta paga o aluguel (equivalente ao custo do terreno em si). Porém, o que não se percebe é que investidores têm o incentivo natural de especular corretamente, já que caso contrário eles terão prejuízo.

Especular, expandindo o que foi dito em post anterior especificamente sobre o assunto, significa tentar prever um resultado. Se não há perspectiva de ter pessoas dispostas a pagar um valor razoável por empreendimentos a serem realizados naquele terreno seu valor será baixo já que o terreno tem pouca demanda. Assim, o especulador aguarda o aparecimento de um empreendedor criativo para transformar o terreno em algo útil, algo que as pessoas valorizem. Tendo esta perspectiva de retorno por parte do empreendedor, ele oferecerá um preço maior ao especulador. O especulador, por sua vez, pode rejeitar a oferta e aguardar uma maior ainda, mas lembremos que esta atitude é de alto risco, já que o capital imobilizado no terreno naturalmente está tendo prejuízo, capital parado que poderia estar rendendo juros em uma conta poupança. A crença de que o terreno sempre vai valorizar mais que um juro de poupança e que quanto mais tempo ele for 'segurado' maior será o lucro é simplesmente falsa.

O IPTU acaba então sendo redundante no papel de conter especuladores, já que o próprio risco que eles tomam ao especular é um incentivo natural contra essa atitude. Pior ainda, ele incentiva a execução de projetos arquitetônicos ruins já que o proprietário do terreno tem que se livrar do terreno mais rapidamente do que ele teria com o risco natural. Os projetos que acabam atraindo os especuladores acabam sendo aqueles mais conservadores, que prometem um retorno mais garantido, fórmulas do mercado imobiliário que arquitetos tanto odeiam.

Outro argumento dado por alguns urbanistas para defender o IPTU vê seu uso como forma de aumentar a densidade, incentivando famílias pequenas a morarem em apartamentos menores. Mas então porque defenderiam também os limites rígidos existentes para a densificação de uma construção? Esta alternativa se torna paradoxal já que normalmente o grande desafio legal dos construtores é que eles querem colocar gente demais no terreno, não de menos. Além disso, a arrecadação pública do IPTU se torna moeda de troca para negociação com grupos lobistas e aumento da corrupção à nível municipal. Como o imposto segue reajustes ao longo do tempo, há sempre grupos privados mais ou menos beneficiados com o aumento ou redução das alíquotas.

Minha conclusão é de que o IPTU é somente mais uma forma de arrecadação pública ineficiente e desnecessária. Mesmo se você ainda acha ele importante para manter o ambiente urbano sempre 100% construído, o imposto só seria justificado para terrenos baldios e não para toda a área que está construída, equivalente à maior parte da arrecadação. Os supostos objetivos do IPTU divulgados por praticamente todas prefeituras são falsos e diferentes da legislação, ele não cumpre os efeitos redistributivos almejados no papel e na prática ele distorce tanto o mercado imobiliário como o resultado arquitetônico de uma cidade.

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*This post is about land and property tax in Brazil, which are charged under the same acronym "IPTU", which means Imposto Predial e Territorial Urbano, or Urban Building and Territorial Tax, in English.

One way to try to find a logical explanation for a tax or fee for public services is to consider that each one of them is responsible for public investments in that area, despite that is not what happens in practice. We could then consider that our our electricity bill is justified with investments on energy, our water bill for that and sewer and drainage infrastructure, as in Brazil it is common to have sewers and drainage through the same pipes (remembering still that citizens are forced to contribute some more with permeable areas on their lots when building). The vehicle tax and traffic tickets would be used for road maintenance and our trash fees, although calculated using land tax as base, is payed separately and used for waste collection, building dumps and sorting facilities for recycling.

Videos disclosed by city halls in Brazil say that land tax is responsible for financing public works, but do so in a misleading way as money from many other taxes is also used for that purpose, along with the fees mentioned above. So after some research in Brazilian urban law here are here, I conclude that the way the state sees it, land tax has two main roles: redistributing wealth and mitigating land speculation.

Redistribution tries to take place as property tax is charged according to location and size of the apartment or house, increasing the larger they are and the more elitist the neighborhood is. The way I see it this fee assumes the fallacy that large apartment dwellers are necessarily rich. We all know that a large apartment can accommodate a large family or even more than a family, where the per capita income is not necessarily high. Furthermore, assuming that only rich people live in elitist neighborhoods officially segregates them by social class when taxing whole neighborhoods as elite or poor. It seems pretty clear that this isn't the best way to redistribute wealth, which could be done by a measure of income and wealth, if this is the goal one wants to reach.

So we move on to mitigating speculation, this time defended by most urbanists today. Already commented on this blog, speculation is regarded as bad because it leaves lots empty, waiting for a profitable investment which can cover the investment and risk taken at purchase. In these cases Brazilian law applies a progressive land tax, increasing the fee until it reaches 15% of the lot value. Going further with the urbanism argument, urbanists see the problem with urban space just as a mall is harmed when a store is closed, even if it pays the rent (the equivalent to the cost of the terrain). However, what isn't noticed is that investors already have the natural incentive to speculate correctly or they would suffer losses if not.

Speculation, expanding on what was said in an earlier post on the subject, means trying to predict a result. If there is no one willing to pay a reasonable price for developments on a certain lot its value will be pretty low as it has low demand. So the speculator waits for a creative entrepreneur to transform the lot into something useful, something people will value. Having return on the horizon on the entrepreneurs' side, he'll offer a larger sum to the speculator. The speculator, in return, can reject the offer and wait for an even larger sum, but remember this is a high risk attitude as the immobilized capital (the lot) is losing money day in day out, as it could be earning interest in a savings account. The belief that the lot will always value more than a savings account and the longer it is "held" the larger the profit is simply false.

Land tax ends up being redundant to restrain speculators as their own risk is a natural incentive against this attitude. Even worse, it incentivizes bad architectural designs as the land owner must get rid of the terrain faster than he would under natural conditions. Speculators are attracted by more conservative projects, designs who guarantee lower risk returns, real-estate market formulas that architects hate so much.

Other argument given by some urbanists to defend the IPTU as a way to increase density, incentivizing small families to live in smaller apartments. But why would they also defend rigid limitations to building density? This alternative is a paradox as the legal challenge builders usually face is that they want to put too many people into the same lot, and not the opposite. Furthermore, this extra revenue for local politicians ends up being used as a bargain tool with lobby groups and for higher corruption at municipal level. As the tax is readjusted along the years there are always private groups who benefit more or less with the increase or reduction of the tariffs.

My conclusion is that the IPTU is another inefficient and unnecessary way of public taxation. Even if you still think that it is important to leave the urban environment always 100% built, only the land tax for empty lots is justified and not for the entire built environment, which sums up most the revenue. The objectives of the IPTU disclosed by almost every city hall are false and different from what legislation says, it does not meet the redistribution goals expected on paper and in practice it distorts the housing market and the architectural outcomes of a city.

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