Por que esquecemos do nosso patrimônio histórico / Why We Forget Our Historical Heritage

Veterinária Gaúcha, em Porto Alegre: o que leva à negligência?

Pelo último post que eu escrevi sobre o assunto leitores podem acreditar que eu não valorizo patrimônio histórico, o que não é verdade. Minha preocupação surge ao identificar, muito além da dificuldade de discernir e escolher o que é patrimônio histórico ou não pelo estado, a dificuldade da conservação em si. Tanto arquitetos como cidadãos de forma geral vêem o estado como a única entidade possível para cumprir essa função social, vendo a busca pelo lucro no setor privado como um fator destruidor de memória.

Mas as coisas não funcionam exatamente dessa maneira, com diversas distorções nas entrelinhas que alteram os incentivos dos proprietários de forma que tanto leigos como arquitetos acreditam que a sociedade, sem um poder regulador e coercitivo do estado, tenderia a destruir seu patrimônio e esquecer da sua história. Claro que um proprietário de um edifício historicamente importante pensa como qualquer outro proprietário: ele quer maximizar o valor do seu imóvel, contando tanto a parte construída como o terreno. Porém, se identifica uma preferência cultural por este tipo de edifício pela quantia de pedidos de tombamento por cidadãos e por grandes discussões a favor da preservação quando o assunto surge. Então porque os proprietários não atendem esta demanda que parece representar um mercado consumidor promissor?

Primeiramente, a segregação da cidade por usos (o zoneamento dos Planos Diretores) impossibilita muitas das adaptações chamadas "retrofits": onde ontem existia uma fábrica hoje não pode existir um restaurante, por exemplo, já que o uso não se encaixa na regra. Em casos onde não existem essas regras ocorre uma gentrificação natural reocupando bairros industriais degradados como em Nova Iorque e Chicago, preservando edificações antigas sem necessitar de imposições de custos à terceiros. O efeito foi até mesmo notado por Lloyd Alter, arquiteto que escreve para o Treehugger, reconhecendo estes argumentos propostos por Ryan Avent, correspondente de economia da revista The Economist e autor de "The Gated City", que disseminou esta ideia no livro. Ainda, legislações que limitam a densidade em centros urbanos em que existem edifícios históricos pressionam o mercado imobiliário para demolir estas edificações: já que não podem adensar ou crescer para cima, a demanda para ocupar aquela zona valorizada muitas vezes se sobrepõe ao valor da história. Esta observação vêm do urbanista Edward Glaeser, que ganha crescente reconhecimento mundial após a publicação do seu livro Triumph of the City, ou "O Triunfo da Cidade", ainda sem edição em português.

O mesmo ocorre com outras normas exigidas, como o Código de Edificações, o Código de Incêndio e regulações ambientais municipais, exigindo uma série de "mínimos" para qualquer construção poder funcionar: número de sanitários por usuários, elevadores, escadas de incêndio, rampas de acessibilidade, área permeável, instalações de reuso de água pluvial, entre outros, nada previsto na construção original. O Plano Diretor em maioria das cidades do Brasil ainda exige um número de vagas de estacionamento mínimo para novas construções, que muitas vezes deve ser inserido na reforma. Já que estes edifícios antigos não tinham estas previsões, se gera um custo enorme para muitas vezes até ter que comprar terrenos adjacentes literalmente inviabilizando vários projetos. Como arquiteto atesto que esta pilha de regulamentações já torna difícil atender de forma elegante, criativa e eficiente em construções completamente novas, mal posso imaginar para edificações históricas adaptadas.

Outro processo estatal que dificulta a preservação é a lentidão do sistema judiciário. Muitas vezes acontece de o proprietário falecer ou, no caso de uma empresa, falir, e o patrimônio fica preso em disputas judiciais que parecem ser intermináveis. Quando os processos finalmente são resolvidos já se passaram anos, décadas, e as edificações já se encontram esquecidas e depredadas.

A legislação brasileira também é xenófoba com esses proprietários. Todos nós sabemos da dificuldade e da burocracia de entrada de capital estrangeiro no país, que prejudica muito a valorização destes imóveis. Caso fossem ofertados mundialmente, com certeza uma demanda de mercado centenas de vezes maior ajudaria a aumentar o valor destas edificações. Na situação atual, é praticamente como se em leilões e galerias de arte estrangeiros fossem discriminados da venda, o que é impensável no mercado da arte, onde quadros e esculturas atingem valores de centenas de milhões de dólares. A parte regulatória também tem este viés já que o próprio IPHAN, órgão brasileiro destinado à preservação do patrimônio histórico nacional, foi criado com um pressuposto claramente nacionalista e isolacionista, sendo uma das primeiras medidas governamentais após o golpe do Estado Novo pelo então ditador Getúlio Vargas.

Com todos empecilhos fica evidente a falta de iniciativa privada para a preservação. A "solução" que se gerou foi obrigar através de tombamentos que os respetivos proprietários preservem e recuperem o patrimônio. O problema é que este processo também é extremamente lento, deixando milhares de imóveis pelo país em um limbo legal, forçando uma negligência por até 20 anos, como aponta o Estado de S. Paulo. Ainda, desde 2001 com a instituição do Estatuto das Cidades se prevê a isenção do IPTU para estas edificações (aliás, um imposto sem motivo claro de existência), mas que mesmo assim não é cumprido, fazendo com que proprietários tenham que entrar na justiça para conseguir este "direito" de não serem cobrados. O tombamento então vem junto com um pacote adicional de medidas restritivas nas intervenções e, ainda, obrigações rígidas para a recuperação do edifício. O custo não só financeiro como de tempo e esforço dedicado para vencer as regulamentos e a burocracia anteriores, somados com o de um processo de tombamento, se torna emorme. Tão grande para maioria dos proprietários que eles preferem esperar a edificação se deteriorar e literalmente desabar por conta própria, já que mesmo com as eventuais multas é um transtorno menor. Às vezes o proprietário chega ao absurdo de torcer pela sua própria desapropriação para algum projeto de revitalização urbana, já que assim eles pelo menos são financeiramente compensados.

Fora estes meios indiretos de incentivo à negligência ao patrimônio cultural pelo município, todos sabemos que quando ele, na forma do estado, se torna proprietário, ele não tem os mesmos incentivos de um proprietário privado para sua conservação. Afinal, a administração pública gasta o dinheiro de alguns para uma obra de terceiros, um processo muito menos pensado do que quando gastamos o nosso dinheiro para nós mesmos. Caso após a obra não dê o resultado esperado ou seja esquecida tanto pelo poder público como pela sociedade, o prejuízo é socializado: um custo pequeno para cada cidadão mas grande para a cidade. A população e o estado então também não percebem todas essas mudanças de incentivos, vendo apenas a imagem superficial onde proprietários privados negligenciam suas propriedades.

Estado: confiável para preservação?

Então a história continua, e por mais que se acredite que ele é a solução dos problemas, a subvalorização destes imóveis pelo estado é evidente. Na verdade, essa propriedade de custo baixo para o estado apresenta uma grande oportunidade de lucro para os representantes da democracia, sejam eleitos ou não, no caso de técnicos e funcionários. Não é incomum a sua venda para grandes grupos privados sem muita repercussão popular (afinal, o prejuízo é relativamente pequeno quando dividido entre todos cidadãos) para depois mexer alguns pauzinhos na legislação de patrimônio permitindo a demolição dos obstáculos ao projeto. Esta construtora que, por sua vez, comprou por um preço abaixo de mercado em algum acordo político e também tem seus incentivos de preservação distorcidos. O caso não acontece só no Brasil, como no recente projeto Novo Recife, onde houve bastante controvérsia em relação ao tombamento ou não de galpões ferroviários que serão demolidos na reforma, mas como na Alemanha, com o caso do projeto Stuttgart 21, retratado no documentário Urbanized. Os casos de pura negligência, pela inexistência de visão de longo prazo de qualquer mandato democrático, também são mundiais, indo de Macchu Picchu, onde o estado não projeta a longo prazo e deteriora o monumento com o tráfego intenso de turistas, à Itália, que está deixando as ruínas de Pompéia literalmente colapsarem. O problema é sistêmico, e não cultural, educacional ou motivacional.

A solução é simples: em um ambiente onde o proprietário tem mais poder de decisão sobre sua propriedade, ele têm incentivos maiores para potencializar e aumentar o seu valor para a sociedade, em busca de mais lucro. Assim, se realmente existe uma valorização social do patrimônio, as pessoas podem sinalizar isso facilmente consumindo patrimônio histórico: comprando, alugando e pagando ingressos em instituições em edificações históricas e apoiando ONGs e iniciativas que promovem tais valores. Sem a regulamentação esse consumo se torna até mais barato do que uma construção nova, que gera os movimentos de gentrificação conhecidos. Além do mais, aqueles que por acaso não valorizem este patrimônio não precisam ser taxados pelo interesse dos outros. Também não podemos esquecer que as pessoas podem dizer que "gostam" de edificações preservadas, mas frequentemente poucas "valorizam" a ponto de gastar recursos para preservá-las, preferindo que as demais paguem a conta. Aliás, a própria elevadíssima carga tributária também acaba sendo uma das principais vilãs no processo, impedindo que cada cidadão escolha o patrimônio de seu interesse, pagando ao invés para um grupo de políticos ou técnicos que terminam por agir da maneira citada acima.

Através de ONGs o processo pode ser trabalhoso, tendo que comunicar e abordar os cidadãos para tentar conscientizá-los da causa (quem não lembra da senhora que queria salvar a Torre do Relógio, no De Volta Para o Futuro?). Mesmo assim, nos EUA grande parte da preservação é feita privadamente, provavelmente iniciando com a preservação de Mount Vernon, a residência de George Washington, o primeiro presidente do país. Após uma tentativa de vender a casa ao estado e receber a incrível resposta de que não seria próprio gastar dinheiro público para comprar propriedade privada, uma iniciativa das mulheres da Carolina do Sul conseguiu arrecadar dinheiro para mantê-la, que até hoje se mantém sem um centavo de dinheiro público. A já épica casa Farnsworth, de Mies Van der Rohe, foi preservada por iniciativa da ONG Landmarks Illinois, que percebeu a importância daquela construção para a história da arquitetura e conseguiu arrecadar U$6,7 milhões de última hora para vencer um leilão da Sotheby's e manter a residência intacta e no seu lugar original (vídeo abaixo). Hoje o processo seria muito mais fácil, usando ferramentas de financiamento colaborativo, ou “crowdfunding”, como escrevi no artigo sobre Urbanismo Colaborativo 2.0. Outras ONGs extremamente relevantes são a National Trust for Historic Preservation, que lida com patrimônio norte-americano, e o World Monuments Fund, que atua mundialmente e inclusive já ajudou com obras brasileiras, como por exemplo na manutenção do Convento de São Francisco, em Olinda.



Analisando toda a questão a fundo fica claro que continuar pedindo mais interferência estatal só tende a suprimir ainda mais a iniciativa civil para a preservação, criando um sistema distorcido onde proprietário nenhum tem condições de preservar. O incrível é que a entidade que suprime tanto a vontade quanto o financiamento civil para a preservação do patrimônio continua sendo justamente a que a população elege como única capaz de resolver o problema.

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By reading my last post readers might believe that I don’t value historical heritage, which is untrue. My concern arises when I identify the fact that, far beyond the problem of deciding and choosing what is historical heritage or not by the state, is the problem of preservation itself. Both architects and citizens see the state as the only possible entity to fulfill this social role, seeing the pursuit of profit in the private sector as a destroyer of memory.

But things don’t work exactly this way, with many hidden distortions that change owner’s incentives in such a way that both architects and everyday citizens believe that society, without a coercive and regulatory power from the state, would tend to destroy its heritage and entirely forget its history. Of course the owner of a historically important building thinks just as any other real estate owner: he wants to maximize the value of both the built area and his lot. But we can identify a cultural preference for this type of building by the large amount of landmark requests by citizens and by huge discussions in favor of preservation when the subject arises. So why don’t owners meet this demand that seems to represent a promising consumer market?

First of all, the city’s segregation by usa (the zoning made by the planning codes) forbids many of the adaptations called “retrofits”: where yesterday there was a factory, today there can’t be a restaurant, for example, since its usage doesn’t fit the rule. In cases where these rules don’t exist, a natural gentrification occurs, reoccupying abandoned industrial districts as it has happened in New York and Chicago, preserving old buildings without the need of imposing costs to third parties. This effect was even noted by Lloyd Alter, architect who writes for Treehugger, acknowledging these arguments proposed by Ryan Avent, economics correspondent for The Economist magazine and author of “The Gated City”, who argued this idea on the book. Furthermore, legislations that limit density in urban centers where there are historic buildings pressure the real estate market to demolish these buildings: since they can’t densify or build upwards, the demand to occupy that valued zone often shadows the value of its history. This observation comes from urbanist Edward Glaeser, who has a rising worldwide recognition after the publication “Triumph of the City”.

The same occurs with other regulatory demands, such as building codes, fire safety codes and environmental regulations, demanding a series of minimum standards for a building to be able to be used: number of bathrooms per user, elevators, fire escape routes, access ramps, permeable areas, setups to re-use pluvial water amongst others that weren’t foreseen in the original building. The Master Plan of the majority of Brazil’s cities still requires a minimum number of parking spots for new buildings that often must also be inserted on the renovations of old buildings. Since these old buildings did not have them a great cost is created due to the necessity of buying adjacent land or ending up with a non-viable project. As an architect, I can certify that this pile of regulations is already very hard to comply with brand new buildings, I can barely imagine how hard it is on adapted historic buildings.

Another state process that makes preservation harder is the slowness of the judicial system. If the owner passes away or, in the case of a company, it goes bankrupt, the assets get stuck in judicial disputes that seem endless. When the proceedings are finally over years have passed, sometimes decades, and the buildings are already forgotten and depreciated.

Brazilian legislation has anti-foreign bias with these owners. We all know about the difficulty and bureaucracy when it comes to foreign capital getting inside Brazil, which is very harmful when estimating the value of these buildings. In the case of a worldwide offer, surely a market demand that is a hundred folds larger would help raise these buildings value. On the current situation, it is practically as if art gallery auctions excluded foreigners, which is unthinkable in the art market, where paintings and sculptures can reach hundreds of thousands of dollars. The IPHAN itself, the Brazilian governmental entity that mandates national historical preservation, was created with a clearly nationalist and isolationalist purpose, being one of the first state measures after the 1937 military coup of the following dictatorship of Getúlio Vargas. 

With all these obstacles it is clear why there is no private sector on preservation. The “solution” created was imposing landmarked buildings where owners must preserve and restore their possessions. The problem is that the landmarking process is itself extremely slow, leaving thousands of buildings throughout the country in a legal limbo, forcing negligence for periods of up to 20 years, as said by the Estado de S. Paulo newspaper. Still, since 2001, with the creation of the Estatuto das Cidades (a federal legislation amended to the Constitution), we have the exemption of land tax for these buildings (a tax without a clear motive for its existence), but this also isn’t complied and owners have to go to court to obtain the “right” of not being charged. So landmarking comes with an additional package of restrictive measures on every intervention and, furthermore, stern obligations related to the restoration of the building. The not only financial cost, but also time and effort dedicated on achieving what’s on regulations and overcoming bureaucracy, in addition to the landmark process, grows enormous. So big that to the majority of owners rather wait for the building to deteriorate and literally crumble down it’s on, since eventual fines are a lesser inconvenience. Sometimes owners reach the absurd situation of supporting their own expropriation for some urban revitalization project, since this way they are financially compensated.

Despite these indirect means of incentive to the neglecting of the cultural heritage by the city, we all know that when it, representing the state, becomes itself the proprietor it doesn’t have the same incentives of a private owner for its conservation. After all, public administration spends resources of one on the property of another, a process of less rigorous thinking than when we spend our own money on ourselves. And after resources are spent without achieving the expected results it is forgotten by both the public power and by the society, with socialized losses: small individual costs to each citizen but large to the city. Both population and state fail to perceive these changes in incentives, seeing only the superficial situation where private owners neglect their properties.

So the story goes on, and as much as it is believed that the state is the solution for these problems, the devaluation caused to these buildings by the state is clear. In fact, this low-cost property represents to the state a great profit opportunity to the democracy representatives (elected or not, in the case of technicians and employees). It is not uncommon for this property to be sold to big private groups without a lot of popular repercussion (after all, the money loss is relatively small when split between all citizens) and strings are pulled to change the buildings legislations allowing the removal of obstacles to the project. This building corporation who also bought the building paying a below the market price through some political agreement and who also has its preservation incentives distorted. This doesn’t only happen in Brazil (as in the recent project “Novo Recife”, where there was a lot of controversy about the landmarking of railway sheds that will be destroyed on the reconstruction), but also in places such as Germany, as seen on the project Stuttgart 21, portrayed on “Urbanized”. Cases of pure negligence by the inexistence of a long run view from any democratic order also happen worldwide, going from Macchu Picchu, where the State doesn’t mind about the long-term losses and deteriorates the monument with intense traffic of tourists, to Italy, where the ruins of Pompey are literally collapsing. This is a systemic problem and not a cultural, educational or motivational one.

There is a simple solution to this problem: in an environment where owners have more decision power over their property, they have bigger incentives to raise its value to society, seeking more profit. This way, if there really is a social value for heritage buildings, people can easily signalize it by directly consuming historic heritage: buying, renting and paying to visit these historical buildings and supporting NGO’s and ventures promoting such values. Without regulation this type of use becomes even cheaper than with new buildings, generating natural gentrification processes. Moreover, those that don’t value this heritage don’t need to be taxed to support the interest of others. Also, we can’t forget that people might say that they “like” preserved buildings, but frequently few of them “value” that to the point of spending resources to preserve them: they prefer that the others pay the bills. As a matter of fact, the highly elevated tax burden also becomes one of the major villains on the process, preventing that each citizen chooses the type of heritage of interest, ending up paying to a group of politicians or technicians that act on the way described above.

Through NGO’s the process can be hard, since you have to approach and communicate with citizens to try to make them aware of the cause (who doesn’t remember of the old lady that wanted to save the Clock Tower in Back to the Future?). Anyway, in the US a lot of the preservation is done privately, having its roots probably with the preservation of Mount Vermon, Gorge Washington’s residence. After an attempt of selling the house to the State and receiving the unbelievable response that it wouldn’t be proper to spend taxpayer’s money to buy private property, a South Carolina woman’s society was able to raise the funds needed to keep the house and, to this day, running without any State dollares. The epic Farnsworth house, by Mies Van der Rohe, was preserved by the initiative of the NGO Landmarks Illinois, who was able to acknowledge the importance of that building to architecture’s history and raising U$6,7 million on the last minute to win the Sotheby’s, maintaining the residence intact and in its original place. Today the process would be much easier through the use of collaborative financial tools, known as “crowdfunding”, as I described on the article Collaborative Urbanism 2.0. Other extremely relevant NGOs are the National Trust for Historic Preservation that deals with north-american heritage, and the World Monuments Fund that acts worldwide and has already invested in Brazil, by maintaining, for example, the São Francisco Convent, in Olinda.

By deeply analyzing the issue it is clear that asking more state interference will only suppress the civil initiative for preservation, creating a distorted system where no owner has the conditions to preserve. The most amazing about this story is that the entity that restricts both willpower and civil financing of historical preservation is the same one that the people think is the only one capable of solving the problem.